Povećanje nameta za iznajmljivače je gotovo – neizbježno

Već se duže vrijeme čuju glasovi iz društvenog i političkog života kako iznajmljivači apartmana plaćaju premalo poreza te kako bi im se porezna opterećenja trebala povisiti. Naime, mnogo je nezadovoljnika koji upiru prstom u iznajmljivače kao gotovo privilegiranu kastu u Hrvatskoj s obzirom na blagu poreznu presiju. O čemu se točno radi?

Turistički bum donosi velike profite

Pođimo redom. Turizam u Hrvatskoj cvjeta. Uz prosječan rast povećanja broja gostiju od 10% na godišnjoj razini te prihod od turizma od 11 milijardi eura samo prošle godine, možemo reći da hrvatski turizam puni kako džepove građana-iznajmljivača tako i države. U jednu ruku nije ni čudno što Hrvatska ima najviši udio turizma u BDP-u u Europi koji se kreće oko 20%.

PROČITAJTE: Što sve treba imati u apartmanu
PROČITAJTE: Izrada web stranica za apartmane
PROČITAJTE: Filmski turizam u Hrvatskoj

U turizmu se obrću veliki novci, stalno se povećavaju ulaganja, a većina hotelijera i privatnih iznajmljivača zarađuju sjajno. Tko god uz obalu ima nekakav neiskorišteni prostor, pretvorio ga je u apartman ili studio apartman. Neki ljeti čak sele i u podstanare izvan grada ili pak kod roditelja kako bi turistima mogli iznajmiti svoj stan.

Jedan nešto veći apartman od 90-ak kvadrata i s 8 prijavljenih ležaja, vlasniku, uz vrlo dobru popunjenost, u jednoj sezoni može donijeti i do 50.000 kuna. Velik broj ljudi (privatnih iznajmljivača apartmana u Hrvatskoj ima gotovo 100.000) počeo je dakle odlično zarađivati. Mnogi danas čak i žive isključivo od iznajmljivanja koji im je jedini izvor prihoda, pogotovo ako imaju više apartmanskih jedinica. Drugi pak krpaju kućni budžet, iznajmljujući obično jedan apartman koji je opet solidan izvor zarade, pogotovo kad se uzmu u obzir prosječna (niska) primanja u Hrvatskoj.

Golemi nesrazmjer u poreznim opterećenjima

Država je ne tako davno shvatila da velik broj iznajmljivača iznajmljuje na crno i da ona u svemu tome ostaje kratkih rukava. Stoga je ponudila privlačne uvjete iznajmljivačima za legalizaciju turističkog smještaja u vidu niskih poreza. Sve je to urodilo plodom: iznajmljivači su počeli masovno legalizirati svoje apartmane, sustav e-Visitor olakšao je prijavu gostiju, počelo se graditi sve više novih apartmana i drugih smještajnih objekata.

Vrlo niski porezi za iznajmljivače mnoge su namamili da se upuste u iznajmljivanje te da obnove postojeće smještajne jedinice ili izgrade odnosno kupe nove.

Iznajmljivač koji na primjer iznajmljuje apartman od 8 ležajeva, na ostvareni prihod od rente plaća samo 300 kuna po ležaju ako je u najvišem razredu, odnosno 150 kuna ako je u najnižem. Znači, na potencijalnu zaradu od oko 50.000 kn taj će iznajmljivač platiti maksimalno 2400 kn poreza. Čak i ako od zarade oduzmemo trošak amortizacije od oko 30%, opet ostaje 37.500 kn prihoda na koje se plaća najviše 2400 kn poreza što je niti 7%.

S druge strane porez na dohodak običnih građana kreće se po poreznim stopama koje mogu iznositi 12, 24 i 36 %, a na iznos poreza također se obračunava i prirez. Prema tome, vidljiv je golemi nesrazmjer između poreznog opterećenja običnih građana i privatnih iznajmljivača apartmana.

Naravno, neki će reći da apartmani nemaju uvijek dobru popunjenost i da su mnogi od njih nerijetko prazni. Iznajmljivači paušalci svejedno trebaju platiti porez bez obzira imaju li popunjenost od 90 ili 10 dana u godini. I ta činjenica stoji. Oni apartmani koji se nalaze na neatraktivnim lokacijama, te čiji se vlasnici ne snalaze u digitalnom marketingu, a ne žele surađivati s agencijama, često imaju slabu ili polovičnu popunjenost. No to je više iznimka nego pravilo i takvi se iznajmljivači ne bi ni trebali baviti turizmom. Većina iznajmljivača, bez obzira na stalan priljev novih apartmanskih jedinica, još uvijek imaju solidan broj gostiju, a neki su puni tijekom čitave sezone.

Sve je to stvar individualnih sposobnosti, vještina, truda i upornosti. Iznajmljivanje je biznis kao i svaki drugi. Baš kao što neke firme brzo propadnu zbog slabog prometa i lošeg menadžmenta, druge u istoj branši ostvaruju poslovni uspjeh. Tako je i s apartmanima.

U svakom slučaju, privatni iznajmljivači apartmana trenutno imaju sjajne uvjete za legalno iznajmljivanje kad uzmemo u obzir niska porezna davanja i naknade koje su obavezni plaćati. Ako iznajmljivače usporedimo s poslovnim subjektima u Hrvatskoj, onda je položaj iznajmljivača još bolji. Naime, poznato je da je poslovanje u Hrvatskoj prilično skupo zbog velikih poreza, doprinosa, nameta, naknada, prisilnog članstva u komorama itd. Neki od tih nameta su i prilično bizarni.

Prema tome, istina je da iznajmljivači plaćaju relativno malo poreza u odnosu na porezna opterećenja građana i firmi. Hoće li se to promijeniti?

Moloh državne potrošnje

Odluka o povećanju poreza za iznajmljivače već je zapravo donesena. Naime, u 2019. godini naknada odnosno paušalna pristojba povećat će se s 300 kn na 350 kn po ležaju. Osim toga također se povećava i boravišna pristojba za hotele i kampove. To je vjerojatno tek početak te će se u budućnosti razna porezna opterećenja i nameti u turizmu samo uvećavati.

Razlog? Na turističkom se tržištu stvorila kritična masa privatnih iznajmljivača kojima ide dobro, a državi, kako znamo, uvijek nedostaje novaca. Na primjer, državni proračun RH za 2005. godinu iznosio je 88 milijardi kuna. Za 2010. godinu nabujao je na 120 milijardi kuna. Proračun za ovu, 2018. godinu, odnosno planirana potrošnja države iznosi više od 133 milijarde kuna. Dakle, u roku od svega 13 godina proračun se povećao za čak 45 milijardi kuna (što se, nažalost, nije osjetilo na poboljšanju kvalitete života građana, učinkovitosti državne uprave, javnih službi itd.).

Kako vidimo, država je ogroman potrošač javnoga novca, tj. novca poreznih obveznika. Od svega što vi zaradite svojim trudom, radom, ulaganjima, sposobnostima… država želi sebi uzeti dobar dio. Zauzvrat teško da dobijete proporcionalno onome koliko ste platili.

S obzirom na neumjerenu državnu potrošnju, negdje se mora zagrabiti. A pošto građani i sada plaćaju ogromne poreze, te velik broj pojedinaca i firmi bježe u inozemstvo gdje su uvjeti života i poslovanja znatno bolji, državi su privatni iznajmljivači apartmana i turistički sektor idealan izvor za priljev novog novca u proračun. Pogotovo u svjetlu činjenice da su trenutne pristojbe relativno niske i vrlo poticajne.

Medeni mjesec države i iznajmljivača

Osim toga iznajmljivači apartmana teško da će pobjeći, primjerice, u Njemačku ili Irsku. Oni koji ovdje imaju apartmane, kuće za odmor, vile… vezani su za fizički boravak u Hrvatskoj jer svake sezone moraju dočekivati goste, pripremiti i očistiti smještaj, predati ključeve itd.

Trebamo li vjerovati da će država prema iznajmljivačima zauvijek biti tako blagonaklona  kao što je sada? Sjetimo se da vlasnici firmi moraju plaćati gotovo stopostotne iznose za doprinose i druge namete na neto iznose plaća, a vozači, primjerice, u cijeni litre benzina državi “poklanjaju” 60% svaki put kada natoče rezervoar. Stoga nije teško zbrojiti dva i dva i zaključiti da čim državi ponestane novaca, iznajmljivači će vjerojatno biti prva kategorija na udaru. Medeni mjesec države i iznajmljivača vjerojatno neće još dugo trajati; prva povećanja pristojbi već su najavljena, a to je zapravo tek početak.

Treba reći i to da povećanje pristojbi i nameta za iznajmljivače neće imati samo negativne efekte, već će donijeti i neke pozitivne promjene. Prije svega, broj apartmana neprestano raste i u posao iznajmljivanja ulazi svatko tko ima što za iznajmiti, bez obzira na svoje sposobnosti, obrazovanje, poznavanje jezika, snalaženje u marketingu itd. Nastavi li se ovaj trend, prije ili kasnije doći će do osjetnog pada cijena najma apartmana jer broj turista ne raste toliko puno koliko i broj novih apartmanskih jedinica.

Uvođenjem većih pristojbi mnogi bi odustali od turističkog iznajmljivanja, pogotovo oni koji se time bave amaterski i bez stvarnog interesa za podizanje kvalitete usluge. Smanjenjem broja apartmanskih kapaciteta izbjegla bi se opasnost dampinga cijena; zapravo, profesionalni iznajmljivači i oni koji su posvećeni toj branši vjerojatno će i povećati cijene s obzirom na to da će stalno podizati razinu i kvalitetu usluge.

Država će vjerojatno povećati namete za iznajmljivače, ali to bi moglO DONIJETI i neke pozitivne UČINKE…

Također, s manjim brojem apartmana za iznajmljivanje popularni turistički gradovi uz obalu neće se pretvoriti u isključivo ljetne destinacije za turizam, iz kojih će se obični građani zbog astronomskih cijena nekretnina iseljavati u druga mjesta (nešto slično dogodilo se Veneciji i Madridu). Već se sada u Splitu prosječna cijena nešto bolje novogradnje kreće oko 3000 eura po metru kvadratnome, a stanovi u blizini Rive prodaju se i po 5000 eura po kvadratu. To je, za usporedbu, višestruko skuplje od cijene stana u, primjerice, Osijeku.

S obzirom na to da je prosječna neto plaća u Hrvatskoj oko 6200 kn ili 837 eura, ispada da bi prosječan građanin za omanji stan u Splitu od cca 60 kvadrata trebao raditi čak 18 godina bez da i jednu kunu potroši igdje drugdje osim na taj stan. I to isključivo ako bi ga kupio u gotovini, bez kredita (u tom slučaju sve bi ga došlo još višestruko skuplje). Uz ionako prenapuhane cijene nekretnina, turizam je za obične građane uz obalu koji se ne bave iznajmljivanjem još više otežao put do vlastite nekretnine. Jer one sada praktički koštaju kao i nekretnine u Beču, Berlinu ili Münchenu.

Postizborni period kao idealno vrijeme za povećanje nameta

Kada bismo mogli očekivati da će se država “sjetiti” iznajmljivača i dobar dio njihovih prihoda od turizma pretočiti u državni proračun? Teško je sa sigurnošću reći jer zapravo vrlo je vjerojatno da država u vezi toga nema nikakvu jasnu strategiju i percepciju (kao, uostalom, ni o većini drugih stvari). Izglednije je da će se to dogoditi po nekakvoj inerciji, kada se državni proračun bude slabije punio odnosno kad deficit bude jako izražen.

Jedino možemo sa sigurnošću reći kada država neće opteretiti iznajmljivače novim, bitno većim porezima i nametima: u predizborno vrijeme.

S obzirom na nestalne političke prilike u Hrvatskoj, iznajmljivači za sada mogu mirno spavati. Tanka parlamentarna većina stranke na vlasti i stalno zazivanje novih izbora znači da se vladajući neće usuditi uvoditi nikakve nove ili značajno povećavati postojeće poreze jer bi ih to koštalo nemali broj glasova. Pogotovo ako znamo da je vladajuća stranka dobar dio sadašnjih mandata osvojila zahvaljujući, među ostalim, upravo biračima iz Dalmacije gdje se velik broj građana bavi turizmom i iznajmljivanjem apartmana.

PROČITAJTE: Opremanje apartmana
PROČITAJTE: Agencija za iznajmljivanje kuća za odmor
PROČITAJTE: Kvalitetan opis smještaja privući će goste

Ipak, jednom kad se politička situacija stabilizira odnosno prođu očekivani izbori, a državi ponestane novaca, vjerojatno će se netko iz Ministarstva financija “sjetiti” da iznajmljivači dobro zarađuju, a plaćaju relativno malo poreza. Ako se to dogodi, nadamo se da oni koji budu odlučivali o poreznim opterećenjima neće biznis turističkog iznajmljivanja učiniti neisplativim.