Interes za gradnju kuće odnosno kupnju apartmana u Hrvatskoj ne jenjava. Sve je veći broj onih koji se odlučuju “zaploviti” u turističke vode, smatrajući da je investiranje u turizam dugoročno najbolja opcija za oplođivanje kapitala.
S jedne strane, možda su takva razmišljanja u pravu. S obzirom na to da banke trenutno nude rekordno niske kamate na štednju, a tu je i država koja dodatno oporezuje kamate na štednju, svakako se najmanje isplati držati novce na računu u banci.
S druge pak strane broj apartmana u Hrvatskoj rapidno se povećava – prema nekim procjenama čak oko 20% godišnje. Međutim, broj turista koji dolaze u Hrvatsku ne povećava se istim tempom, stoga je očito da će sve veći broj apartmana svake sezone biti prazan. Riječ je naprosto o čistoj matematici.
Povrat na uloženi kapital u gradnju ili kupnju apartmana trenutno je izuzetno dugačak. Za prosječan apartman u koji je uloženo primjerice 100.000 eura, razdoblje povrata investicije iznosi oko 30 godina.
Na uspješno iznajmljivanje apartmana utječe niz čimbenika, a jedan od najvažnijih je lokacija. Najbrže se mogu iznajmiti manji apartmani na atraktivnim lokacijama, primjerice u gradskoj jezgri ili tik uz plažu odnosno more. Najteže je iznajmiti velike apartmane na neatraktivnim lokacijama koje turistima nisu zanimljive.
Cijena gradnje apartmana
Istražili smo koliko zapravo košta izgradnja apartmana na moru i što sve utječe na konačnu cijenu. Cijena gradnje apartmana uglavnom ovisi o nekoliko ključnih faktora: zemljište (lokacija), vrsta materijala i konstrukcije, tip apartmana, opremljenost apartmana itd.
Ako se odlučite na gradnju apartmana, svakako da nije svejedno hoćete li graditi na zemljištu koje je već u vašem vlasništvu (bilo da ste ga ranije kupili bilo da ste ga dobili nasljedstvom) ili ćete tek kupiti zemljište na kojem će se graditi.
Naime, cijena građevnog zemljišta blizu obale trenutno se kreće negdje od 200 do 350 eura / m2, ovisno naravno o lokaciji, udaljenosti od mora, okolnim sadržajima itd. Ako se planira graditi katni objekt (npr. kuća s prizemljem i katom), potrebno je zemljište od otprilike 400 m2. U prosjeku, samo će vas cijena zemljišta doći negdje oko 100.000 eura. Riječ je, naravno, o vrlo okvirnoj računici – stvarni iznos može biti i manji, ali i znatno veći. Međutim činjenica je da je cijena zemljišta zadnjih godina dosta narasla, baš kao i cijena samih stanova i apartmana.
Ipak, kako smo već spomenuli, mnogi ne moraju platiti zemljište jer dobar dio onih koji se odluči na gradnju apartmana za turističko iznajmljivanje već imaju zemljište, najčešće kao nasljedstvo ili poklon od roditelja, djedova itd. No problem u tome je što onda ne mogu birati lokaciju te se naslijeđeno/poklonjeno zemljište može nalaziti i na lokaciji koja baš i nije optimalna za turističko iznajmljivanje.
Nakon zemljišta trebate imati arhitektonski projekt te sve potrebne dozvole na gradnju, a također i priključak za struju, vodu itd. Ako biste npr. gradili prizemlje i kat, svaki po 120 m2, i u njima po dva apartmana, dobili biste dakle četiri apartmana od 60 m2. Cijena gradnje po sistemu “ključ u ruke” (kompletni radovi + instalacije, pločice, postava parketa/laminata, stolarija, opremanje kupaonica, klima-uređaj itd.) kreće se oko 5000 kn / m2 pa bi vas sama gradnja objekta ukupne površine od 240 m2 stajala negdje oko 1.200.000,00 kn (oko 160.000 eura).
Ako sve skupa zbrojimo, dakle cijenu zemljišta + projekt/priključci + gradnja “ključ u ruke”, četiri apartmana od 60 m2 (bez opremanja namještajem i kućanskim uređajima) izvedena u obliku kuće na kat koštala bi negdje oko 300.000 eura. S kompletnim uređenjem i opremanjem cijena se penje i do 400.000 eura.
Riječ je, naravno, o okvirnoj procjeni jer na konačnu cijenu utječe niz faktora koji su vrlo varijabilni i specifični od slučaja do slučaja.
U svakom slučaju čak i oni koji žele izbjeći kupovinu apartmana od agencija za promet nekretninama ili građevinskih firmi i proći povoljnije, mogu računati na konačnu cijenu gradnje od cca 1500 eura / m2. I to kad se odjednom gradi više apartmana – u opisanom primjeru četiri.
Kupnja gotovih apartmana s druge strane koštat će naravno više – u Splitu se primjerice prosječna cijena nekretnine kreće u rasponu 2500 – 3000 EUR / m2. Te su cijene uglavnom prenapuhane i oni koji smatraju da će zaraditi od iznajmljivanja nakon što kupe nekakav apartman po toj cijeni, uglavnom će se prevariti. A još pogotovo ako planiraju takvu nekretninu kupiti na kredit.
Gradnja apartmana na moru isplati se ako imate gotovinu koju želite uložiti ili, primjerice, poslovnog partnera koji bi s vama podijelio troškove te želite uštedjeti profit/proviziju koji biste inače platili prilikom gotove kupnje. Ipak, u slučaju gradnje u vlastitom aranžmanu trebate biti spremni na “igru živaca” vezano uz dobivanje svih potrebnih dozvola, nadgledanje radova itd., a i vremenski okvir nipošto nije zanemariv.
Nakon što ste izgradili apartmane, slijedi iznajmljivanje kojim ćete nastojati dobiti povrat uloženih sredstava. Ako nemate vremena ili živaca baviti se oglašavanjem i dopisivanjem s potencijalnim gostima, možete sve to naravno prepustiti i nekoj kvalitetnoj turističkoj agenciji.
